金科蒙眼狂奔:规模向左现金流向右 拿地依旧生猛

金科蒙眼狂奔:规模向左现金流向右 拿地依旧生猛
2019年08月13日 23:30 国际金融报

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  原标题:金科蒙眼狂奔:规模增,负债升

  8月12日晚间,金科股份发布了2019年半年度财务报告。

  就在这份公告发布5天前的一场行业峰会上,媒体采访席已经坐满了翘首以待的记者,相较原定采访时间已过去近二十分钟,他们依然未见到采访嘉宾——金科股份董事长蒋思海的身影。最终这场采访宣告彻底落空,因论坛时间延长,蒋思海已经在赶飞机的路上,爽约了这场既定的沟通。

  这原本是当天人气最高的一场采访,媒体对于这家公司充满了好奇与困惑,尚未解决的股权之争、新城出售项目中截至目前最大的接盘方以及拿地凶猛下的负债扩张都为金科的业绩增添了悬念与伏笔。

  规模向左现金流向右

  报告期内,金科实现营业收入261.05亿元,与上年同期相比增长68%;上半年,金科实现净利润31.67亿元,其中归属于上市公司股东的净利润25.9亿元,同比增长289%。

  然而,同期金科经营活动产生的现金流量净额却下降307.19%,由去年同期的35.34亿元直接降至-73.21亿元,报告称,主要系本期新增土地储备现金流出增加所致。

  具体到销售方面,上半年,金科股份及其所投资的公司实现销售金额约814亿元,同比增长约36%,完成全年目标1500亿元的54.26%,这一上涨幅度让金科在克而瑞销售排行榜上的排名进一步提升,由去年中的23名上升至17名,这也是金科首次跻身20强。截至6月30日,金科及其所投资的公司可售面积约5600万平方米,报告期内新增土地投资项目94个,计容建筑面积1530万平方米,合同投资金额423亿元。

  伴随着业绩的上涨,金科的负债也在持续走高。截至报告期末,金科股份负债合计共2281.07亿元,与2018年末的1929.32亿元相比增长18%,资产负债率为83.86%,与2018年底的83.63%相比增长0.23%。

  负债的不断上涨,也使得金科货币资金对其短期债务的覆盖能力有所下降,2016至2018年末,金科的货币资金/短期债务分别为2.59倍、1.03倍和0.99倍。2019上半年,金科的短期借款为35.86亿元,一年内到期的非流动负债253.82亿元,合计289.89亿元,而同期公司账上的货币资金仅为308.55亿元,刚够还账。

  蒙眼狂奔

  高居不下的负债背后是金科近来的急剧扩张和对规模的渴望。

  此前,这家偏居一隅的区域性房企一直在西南绽放着自己的“小而美”,直到2016年,随着融创的进入,控制权之争陡然升级,金科开始走上大举扩张之路。

  2017年,金科发布《2017-2020年发展战略规划》,提出2017年至2020 年这4年间,公司每年的签约目标分别为500亿元、800亿元、1100亿元和1500亿元,并力争2020年冲击2000亿元,为了保证这一业绩的实现,金科玩起了高周转、加杠杆、多抢地、收并购……

  项目上,金科采取了“1671”高周转模式,即要求拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正。

  土储方面,金科股份2016至2018年新增土地储备建筑面积分别为613.1万平方米、1245.3万平方米和2054.3万平方米,2018年拿地面积与销售面积之比达153%,连续8年超过100%。

  2019年这一节奏仍在提速。上半年,金科新增土地投资项目94个,计容建筑面积1530万平方米,合同投资金额423亿元。值得注意的是,金科去年全年的销售回款为1051亿元,这也意味着,仅上半年,金科在土储方面的投入便超过去年全年回款的40%。

  进入下半年,金科在拿地端依旧生猛。

  7月初,新城危机爆发,不得不频频抛售项目,引发一众房企争相抢夺。金科无疑是这场风波中收获最多的“围猎者”,截至目前,金科已部分或全部接盘新城16个项目,共斥资54.75亿元。

  据悉,已接盘的16个项目位于平湖、青岛、日照、上饶、宿州、许昌、商丘、宜兴等地,这对于试图进行全国化扩张,却依然严重依赖重庆大本营的金科来说,不失为其他区域补充粮草的机会。2018年年报显示,去年,金科实现销售额1188亿元,其中重庆区域贡献464亿元,占比高达近4成。即便金科早已围绕“三圈一带”进行布局,但从数据来看,重庆依然是业绩的主要来源。

  然而,这究竟是否称得上一笔划算的买卖,各有各的考量。

  此前,阳光城业绩会上被问及与新城接洽的进展,阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌直言,确实有在沟通,但斩获不多。没有什么障碍,主要是大家在商言商,这些项目各方面的判别要符合阳光城的标准才接纳。

  阳光城的标准即朱荣斌口中的“扩张速度在财务指标优化的情况下完成”。

  实际上,越来越多的头部房企表示不再片面追求规模,努力向投资者和媒体强调,要实现“有质量的增长”,招商蛇口财务总监黄均隆此前在业绩会上直言“不赚钱的规模没有意义”。

  如果盈利不是金科首要看中的,那金科拿下新城多个项目的用意何在?

  有媒体报道称,金科股份此次收购大量新城控股项目,大多为快周转项目,可在短时间内通过销售回笼资金做大规模。

  这也解释了为何万科、融创等擅长并购的龙头不出手,利润率红线基本把大型房企挡在了门外,只有在乎规模胜过利润率的中型房企此刻冲在了最前方。

  事实上,不仅是新城的项目,今年以来金科的多次出手皆由上述因素驱动。然而,金科上半年新增土储中不少为二季度斩获,彼时多地市场已回暖,成交价不低,加之限价政策并未放松,因此,这些项目入市后的利润空间如何还有待进一步检验。

  标普曾在6月份的评级报告中预测,未来1-2年,金科的杠杆率将保持在高位,其同时指出,如果未来12个月金科集团举债扩张的步伐比预期的更为激进,导致债务对EBITDA比率(并表及按权益比例并表)上升至超出8-9倍,标普可能下调其评级。同时,如果金科的短期借贷大幅增加或其再融资成本显著上升,导致流动性弱化,标普亦可能下调其评级。

  对于当前金科的发展,有行业人士直言:“你不觉得它越来越像融创了吗?”一面抵御着融创的入侵,一面试图以融创的方式来做大做强。

  只是身处不同周期,加之两家公司自身基因、实力的差异,生猛扩张的金科能否得偿所愿?

  (国际金融报记者 孙婉秋)

责任编辑:陈志杰

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